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房產律師張春光 / 房產 / 對尚未登記在被執行人名下的房產,買受人...

   

對尚未登記在被執行人名下的房產,買受人的執行異議能否獲得支持?

2018-05-15  房產律師...


鄭重聲明:嚴禁抄襲、違者必究!

 A(被執行人)買了開發商的期房,在A辦出房產證(小產證)之前房屋被A的普通金錢債權債權人申請查封(預查封,以執行階段為例),B在標的房屋被法院查封之前與A簽訂了房屋買賣合同,按約支付了房款,實際入住了標的房屋。那么,B可否向法院提出案外人執行異議(之訴)?法院是否應當支持?

 

我認為,對尚未登記在被執行人名下的房產,買受人的案外人執行異議(之訴)不能獲得法院支持。

 

我的觀點的主要依據是《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》(以下簡稱《異議復議規定》)第二十八條的規定:金錢債權執行中,買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議,符合下列情形且其權利能夠排除執行的,人民法院應予支持:(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有該不動產;(三)已支付全部價款,或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行;(四)非因買受人自身原因未辦理過戶登記。分析如下:

 

一、法理

 

1、《異議復議規定》第28條的解釋

 

《異議復議規定》第28條的解釋首先是文義解釋?!懂愖h復議規定》第28條明確規定所針對的是“登記在被執行人名下的不動產”,沒有特別充分的理由不能將“登記在被執行人名下的不動產”解釋為包含“尚未登記在被執行人名下的不動產”。

 

2、物權期待權的法理

 

《異議復議規定》第28條的法理基礎是房屋買受人的物權期待權優先于申請執行人的普通金錢債權。但是何謂“期待權”?王澤鑒教授認為,期待權是因具備取得權利部分要件,受法律保護,且依社會經濟觀點,使之成為交易客體,特賦予權利性質之法律地位?!?/span>王澤鑒.民法學說與判例研究(第七冊)[M],北京大學出版社:2009年第一版,第196.】這個概念很抽象,其他學者給出的概念也很抽象,并且對于期待權的概念和內涵還沒有形成通說,法律實務中似乎還很難直接引用。因此,不宜直接引用某個學者關于物權期待權的概念來認定購買了尚未登記在被執行人名下的房產的買受人是否對標的房屋享有物權期待權。

 

3、物權期待權的讓與

 

申衛星教授認為,期待權原則上可以按照與完整權利轉讓的同樣規則進行轉讓?!?/span>申衛星.所有權保留買賣買受人期待權之本質[J],法學研究,2003年第2.】從法理上講,物權期待權是一種權利、地位、資格、利益,其應當可以讓與。那么,是否可以從物權期待權讓與的角度將“登記在被執行人名下的不動產”解釋為包含“尚未登記在被執行人名下的不動產”呢?是否可以認定購買了尚未登記在被執行人名下的房產的買受人對標的房屋享有物權期待權?我認為不可以。理由如下:

 

1)物權期待權的讓與只是法理上說的通,但是并沒有法律法規司法解釋等法院可以直接引用的規范性法律文件做出規定。并且物權期待權的讓與相關的法理尚未形成通說,法院更加不宜直接引用某個學者的觀點。

 

2)被執行人對于執行標的(標的房屋)是否享有物權期待權?對此判斷的依據應當是《異議復議規定》第29條:金錢債權執行,買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議,符合下列情形且其權利能夠排除執行的,人民法院應予支持:(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同;(二)所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋;(三)已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十?;蛘?/span>《異議復議規定》第28條的規定(符合其一即可),被執行人是否符合上述規定?

 

3)即便被執行人對標的房屋享有物權期待權且可以讓與,那么,讓與的標的就應當是“物權期待權”,而不是標的房屋。但是:第一,被執行人和案外人(異議申請人)所簽訂的是《房屋買賣合同》,不是《物權期待權讓與合同》,不能簡單地將《房屋買賣合同》解釋為《物權期待權讓與合同》。被執行人的物權期待權并未轉移給案外人,案外人不享有此物權期待權,不得以其享有物權期待權為由主張排除申請執行人對標的房屋的執行。被執行人無權處分了標的房屋(待被執行人取得標的房屋所有權后其便取得了處分權,被執行人和買受人的交易可以繼續完成)。即法理上說不通。第二,如果被執行人和案外人(異議申請人)所簽訂的是《物權期待權讓與合同》,又不符合《異議復議規定》第28條的第一個要件“簽訂合法有效的書面(不動產)買賣合同”。即法理上說得通就會導致失去法律依據。

 

4)如果物權期待權可以讓與,且受讓人可以據此排除申請執行人對執行標的的執行,即案外人(異議申請人)所受讓的物權期待權優先于申請執行人對被執行人的普通金錢債權,則從制度設計上,物權期待權的讓與必須有一定的公式方式(如在房產交易管理部門的登記備案等),否則就不能產生公示公信的效力,就很容易成為一個法律漏洞。而事實上,被執行人和買受人(異議申請人)之間的房屋交易基本都沒有經過登記備案,因此不能產生對抗申請執行人的效力。

 

二、法律要件

 

《異議復議規定》)第二十八條對案外人的執行異議規定了前提,即“金錢債權執行中,買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議,符合下列情形且其權利能夠排除執行的”,上文重點從“登記在被執行人名下的不動產”這個前提進行的分析。

 

此外,《異議復議規定》)第二十八條對案外人的執行異議規定了四個要件,即“(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有該不動產;(三)已支付全部價款,或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行;(四)非因買受人自身原因未辦理過戶登記?!狈课葙I受人(異議申請人)對于其購買的被執行人的房屋提出案外人執行異議(之訴)不能得到支持還因為不滿足第四個要件(非因買受人自身原因未辦理過戶登記)。因為《城市房地產管理法》第38條規定未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓。房屋買受人(異議申請人)在被執行人尚未取得房屋不動產權證書的情況下與被執行人簽訂房屋買賣合同,這是標的房屋在法院查封之前不能辦理過戶手續的重要原因。因此,房屋買受人(異議申請人)購買尚未登記在被執行人名下的房屋,在過戶前房屋被查封的,應當認定因買受人自身原因未辦理過戶登記。

 

三、利益平衡

 

從利益平衡的角度,如果對尚未登記在被執行人名下的房產,買受人的案外人執行異議(之訴)能夠得到法院的支持,則對于被執行人的普通金錢債權執行人的利益的保護就非常不利,這樣會導致買受人(異議申請人)與被執行人的普通金錢債權人的利益嚴重失衡。

 

綜上,對尚未登記在被執行人名下的房產,買受人的案外人執行異議(之訴)不能獲得法院支持。

 

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