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【中國REITs高峰論壇】龐陽:日本公募基礎設施REITs發行管理經驗

2020-07-15  REITs行業...



7月10日,由通達金融主辦、RCREIT(REITs研究中心)作為唯一戰略支持單位的第四屆中國房地產資產證券化與REITs高峰論壇在上海舉行。

本次論壇作為2020年首次開展的房地產資產證券化與REITs領域線下峰會,一方面市場延續“房住不炒”的定位,另一方面深受疫情影響的海外融資機會遭到銳減,多名行業內知名專家以推進基礎建設REITs為背景,就“新形式下房地產金融穩而有序、公募REITs穩中突破“為主題對基礎設施REITs的政策背景和國內商業物業公募REITs展望、日本公募基礎設施REITs案例及管理經驗、國內物流地產高標倉及冷鏈市場發展狀況和資產證券化對物流地產的助力作用以及房地產資產證券化多元化及方向等話題進行了熱烈的分享和討論。

于本次高峰論壇,上海和逸信息科技有限公司董事長龐陽博士分享了題為《日本公募基礎設施REITs發行和管理經驗分享》的主題演講。




龐陽,上海和逸信息科技有限公司董事長。龐陽博士具有二十年的金融市場從業經驗,目前主要在中國從事量化投資與金融科技業務。量化FOF,信用債,與資產證券化次級和夾層是主要的投資方向。龐陽博士是國際華人科技工商協會的副主席。

回國之前,龐陽博士曾經是全球大型資產管理公司的合伙人,專注于資產證券化,信貸市場和金融衍生品方面的投資,負責投資策略開發,金融產品創新,對沖基金管理平臺的建設和運作?;貒?,龐陽博士將國外先進金融科技引進中國,為中國金融市場培養了大批具有國際視野的高端人才。投身金融行業之前,龐陽博士在美國哥倫比亞大學物理系任助理教授,并在美國幾所大學和國家實驗室擔任研究工作,和著名諾貝爾物理學獎獲得者李政道教授有多年合作并共同發表數十篇論文。龐陽博士在復旦大學獲得學士學位,美國哥倫比亞大學獲得物理學博士學位。     



以下為其演講內容,未經本人審核




龐陽:非常感謝主辦方邀請我來分享一下我在市場的經驗,應該說有很多的教學。我涉及好幾個機構,一個是和逸信息科技,我們的主要業務就是中國市場上的信息平臺,是CNABS。



今天講的分享是日本的公司,為什么會到日本去投資公司,這個公司是什么樣的規模?Renewable Japan是12年投資孵化的項目,我們覺得這是一個很好的機會,我們可以把過剩的產能用到日本市場,當初覺得這是一個很好的機會,日本當初也是給出了全球最高的一個條件。
   
所以按照中國的想法就是做一個電站需要幾個月的時間,在日本這是全新的一個領域,所以當初我們考慮下來,要做一個光伏電站的開發是從項目的獲取,到土木工程、電氣工程到電站運營的,所以我們覺得要租一個項目,整個審批的過程中或許許可就幾千美元就夠了,切斷下來土木工程可能是幾百萬,就看項目有多大還有地形,電氣工程需要投入幾千萬美元,最后是電站進入運營,有20年非常穩定的電費收入。
   
日本的電站其實是直接有電力公司根據電網的發電給的,這個跟中國現在不太一樣,所以對于日本來說這是無風險的,因為電力公司幾乎是一個準國企的架構,它的電費是通過法律來對應的,所以這個里面不存在拖欠和違約的現象,這是非常穩定的收入。從一個開發商的角度,我們是從光伏開始的,現在也在朝別的方向發展,那我們的資金有哪些呢?

一開始我們是一個很小的公司,我們成立的時候也就是3個人,接下來土木工程階段是我們自有資金有一定的壓力,如果到電器的工程階段,這個就要自有資金加銀行貸款,這個在日本市場我們發現是一個非常困難的事情,最后造完了以后必須要把它給賣的,就是開發商的角度跟房地產開發和很多基礎設施開發一樣的,我們有一個投入性,這樣就完成了一個周期。
   
原來按照中國的經驗做這件事6個月也許就可以完成了,實際上我們發現這件事在日本市場完全不是這么回事,在第一個項目我們花了三年的時間都沒有做完,這個里面的困難在哪呢?困難最主要的是銀行貸款,原則上日本是有非常完善的項目機制,我們成立了一個項目公司,這個項目公司可以提供純項目貸款,不需要信用擔保,這個對于我們尤其是外資在日本投資來說是非常重要的,我們主體剛成立的小公司。
   
這一點也是吸取了一個教訓,就是在當時的環境下,其實銀行貸款要比其他的還要難,原因就是沒有什么收益的時候它的風險承受力更低,所以任何一個新的事情,雖然日本覺得光伏發出電來變成電費這個沒有風險,但是光伏電本身在日本就是一個新興事物,這個新興事物沒有人做過的時候,沒有任何一家銀行愿意貸款給你做,但是因為這個收益可以很高,可是誰也不愿意做第一個吃螃蟹的,所以整個過程是非常痛苦的。

最后因為我們的定位是開發商,所以我們必須要把電站賣了,但是這個是先有機構還是先有站,如果我們是非常龐大的機構可以把它賣掉,那個是由它的信用來換取銀行貸款,如果這樣子我們其實就是一個最終電站我們會購買的,不是一個真正的獨立開發商。
   
所以我們從12年開始成立這個公司,12年7月1號我們公司成立也是在這個時候,這個過程中我們發現實際上這個融資是有問題的,而且在這樣的情況下我們怎么樣做,是可以想象到了。

我們同樣是4個階段,前面第一個階段是自有資金,第二個階段是自有資金加私募基金,然后是私募基金加銀行貸款,最后是基礎設施REITs,有了REITs以后這個路就打通了,因為最終有一個REITs,它是公募的上市,所以它的價格是透明的,而且這是一個開放式的REITs,所以我們有一個融資渠道,這是公開透明的,價格也是透明的,而且這個渠道標準在私募基金加銀行貸款這件事就沒有風險,銀行就愿意給這樣的項目貸款,因為退出了機制。

在這之前我們在做土木工程的時候私募基金也愿意介入,因為接下來這個項目非??煽康目梢缘玫姐y行的融資,而且有非??孔V的機制,所以從私募基金來說,這個公司需要一個短期的項目,資金的回籠是很輕松的。
   
銀行貸款如果在沒有基礎設施的時候,這個貸款需要貸20年,這種情況下大家可以想像是很難的,這個光伏項目它可以參照國際上面的做法,但是在新市場上要教育金融機構來認可這樣的東西這是非常漫長的過程,包括所有生產光伏板的企業,可以說基本上是中國的,幾乎沒有別的國家的,這些企業要對光伏電站進行擔保,這個企業是不是能夠存在20年,應該說沒有一家日本的金融機構相信中國的光伏企業能夠存活20年,這種情況下它的擔保是什么意思?

所以這個里面要做成,如果沒有這個機制,這個銀行貸款要考慮的因素是很多的,但是如果有REITs做退出,我的銀行貸款這個階段來說,銀行只需要一個短的小貸款,他需要從這個過程變成工程,并且提供一個過橋貸款,這個過橋貸款利率低,而且過程很簡單。所以在這個過程中把這個打通了以后,我們整個可再生能源開發的資金鏈才通了,在沒有這個的時候,這個開發每一步都是非常難的。
   
我們是什么時候做到這個貸款的?我們是16年第一批在日本市場上發了三個REITs,我們是其中一個,我們也可以看到,所有的日本基礎設施從它15年開始有基礎設施REITs的法律法規出來以后,這個政策出來了以后,一共有這么多的REITs,但是這個REITs都做了什么事?

都是光伏電站,這個不是說日本的基礎設施只有光伏電站,但是光伏電站是一個新的投資項目,就是說這個新興事物在資本市場要被接受是有一個過程的所以這個新的想法在新的融資需求,有了REITs以后就把這條鏈給打通了,別的企業基礎設施原則上也需要這個,但是部分的就是傳統的REITs,還有就是有些如果是歷史悠久的項目,它的貢獻點是非常清晰的,而且REITs的融資方式和渠道也是非常多樣化的。
   
而且我們也有幾個特點,我們看16年6月份有36個電站,其實平均來說,日本的每個電站也就是個位數的能源,也就是幾兆,最多平均也就是五六兆,在中國很少有這么小的光伏電站,但是在日本超過1兆瓦以上都算是一個大型的光伏電站。為什么是這么小的光伏電站呢?其實REITs雖然已經在16年開始有了公募REITs,應該說這個例子不算少,但是為什么公募REITs的項目這么少?其實是絕大多數光伏電站不滿足公募REITs的要求。
   
這個要求有哪些呢?主要這個項目在什么樣的目的上,合同是什么形式,這個是以后的20年就要關注的事兒。所以日本的REITs有一個增長期,在這個增長期的過程當中我們可以看到,除了在金融危機的時候有所下降,整體是一個增長的趨勢,它的這個J-REITs里頭有的設施應該說各種各樣的都有,商業地產、住宅的應該說基礎設施都有,這些都是房地產類的,但是這個類型都是簡單的地產。

15年開始為了支持光伏項目,有了基礎設施的REITs,基礎設施的REITs又有了新的要求,它的價格就是權益類的REITs,也就是說我擁有光伏電站,但同時我獲取的是光伏電站的收益,這個收益絕大多數是接近百分之百要分給投資者的,這個要求的目的其實是因為稅率,如果不是因為稅率,它的這個稅務中性和現金流是緊密相關的。
   
這里的REITs發行了以后我們就完全解決了我們的融資問題嗎?其實并沒有,這個里面有一個問題,REITs的指數和股票的指數這兩個之間是有高度的關聯性。REITs收益的特征跟股票的特征是完全不一樣的,但是因為它在股票市場上交易,所以很難讓一個散戶,讓絕大多數的投資者能夠忽略這個股票市場整體的資金關聯,所以REITs一發行就很容易出現發行關聯度的問題,這就說明早期的投資者都是炒股者,他不是一個最合適的REITs投資者所以這個需要相當長時間的教育,這件事我們在日本市場做了兩年,才把這個REITs變成一個穩定的可以用來開發的融資渠道。
   
所以17年開始花了一兩年的時間來培育和教育投資者,所以我們是一直到去年這個規模才真正的開始大幅上漲,這個REITs我們可以看到它的收益波動還是有一些的。我們接下來可以看到REITs的收益率還是很高的,基本上比日本國債高很多,所以這是跟收益比較有關的數據。
   
接下來如果大家感興趣的話,這個里面的REITs有很多的發行方,但是在這個里REITs的管理者我們的開發商是一個關聯機構,但是這兩個之間因為監管的要求,它的牌照不一樣,所以REITs的管理方和開發公司之間在決策上和董事會上是完全獨立的。
   
另外REITs是有一個非常嚴格的信息披露,我們作為管理方,其實對于信息披露有更多超出監管要求的信息披露,所以我們給融資方都提供非常嚴格的信息披露,這個信息披露也利用了一些真真實實的每個星期都是可追溯的。
   
最后我想總結一下,由于時間關系,今天就講這些。公募REITs它是一個實體經濟融資非常重要的資金鏈一部分,所以我們不要把REITs當做一個能夠解決所有的東西,它要解決的問題是非常明確的,就是有些項目是一個長期的項目,比如說光伏電站是20年的項目,如果用企業融資來做是非常不合適的,但是如果做長期貸款這個成本來說,做長期資金對接也是非常好的。
   
公募REITs是一個綜合收益,所以REITs是一個收益好,但是風險又低,實際上它有市值風險,它的真正價值風險是不高的,所以它的價值波動并不大,但是市值波動是很大的,正因為這樣子,管理REITs并不純粹是一個資本市場或者一個項目的問題,是誰來管理最合適的問題,我覺得需要有專業管理項目經驗的人,不然你挑選管理的項目就是有很高的要求,同時又需要有資本市場管理經驗的人,因為這樣子才能教育投資者,才能培育起最適合于做REITs這樣的投資,否則我們很容易遇到日本市場一開始發行的問題。

如果這樣子這個REITs就會變成一個不穩定的因素,如果高價來做REITs,等到它跌下來的時候就沒有辦法做了,所以REITs能夠實現是長期可開放的,需要有長期穩定的價值,這個在日本市場上還沒有完全實現,所以我們在REITs的管理過程發現投資者效益是長期的一件事,我們經和管理方一起來做。
   
在國際市場上都需要建立新的法律框架,這個稅務不是說誰來教都可以,拿什么錢來教呢?所以你必須要把錢分給投資者,投資者才能有錢來交。

在中國什么樣的資產是適合的,我覺得一個是要看投資者適不適合,他不會給你非常高的增長,但是這是一個均衡型的,尤其是商業地產長租公寓,這個長租公寓不是指過去幾年比較活躍的,這個里面有幾個特征,我希望可以多發行長租公寓,就是投資者擁有的這些公寓,他得到的收益就是這個公寓的租金,他最適合于什么類型的群體呢?

我覺得最適合于一線城市或者二線城市,新到這些城市的人,也非常適合于拿這個公積金來投這一類的REITs,因為這一類的REITs如果有年輕人來投這樣的長租公寓,他拿到的收益是成正比的,長期來說這個REITs的價格也隨著房地產的價格應該有一個正比的關系,如果這樣子大家可以拿這個錢來逐漸積累,成為一個在今后工作穩定,經濟收入穩定的情況下再去買房子,現在大家買房子的人錯過一年就再也買不起了。
   
所以REITs可以起到這個作用,目前應該說我們的REITs試點可能現在有一些是跟長租公寓相關的,但是我覺得這一類非常適合于長期做REITs,比較難的一點就是很多基礎設施,尤其是地方政府融資平臺的基礎設施收益太低,這個就發生了市場上對于投資者來說沒有吸引力,但是這個更多是一個基礎設施定價和收費的問題以及別的問題,我覺得這些問題當然是在REITs市場上要解決,但是有更多的也是地方政府對基礎設施融資應該用什么樣的渠道來融資,這個融資的合理應該是多少,這是跟REITs息息相關的。
   
今天我就跟大家分享到這兒,因為時間的關系很多內容就不展開講,如果誰對日本的REITs發行、管理包括后續遇到的一些問題感興趣的話,想了解更多的,可以直接聯系我,謝謝大家!




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中國REITs產業教育領軍者睿思書院


RCREIT(REITs研究中心)系全國首個不動產投資信托基金(REITs)研究中心、全國首個以REITs為特色的不動產金融高端智庫。RCREIT與中國REITs領域第一傳播平臺REITs行業研究同心同德、同向同行。

REITs行業研究精準覆蓋中國REITs及不動產金融市場從業、投資及研究學習等相關人員,深度感知中國REITs發展進程和市場動態變化、深刻理解中國REITs傳播受眾最真實最實際信息需求,領航長效持續的中國REITs市場全覆蓋跟蹤研究和高精準市場調研、領先實踐中國REITs投資者教育。


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